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重慶業主抗議恆大地產反賣車位，逾千名公安武力鎮壓

 

通過日新網整理：-  2020年重慶恆大地產（以下簡稱“開發商”）向旗下樓盤重慶市江津金碧天下小區業主出售車位，因當時車位緊缺開發商遂提高車位售價，車位單價在8萬-9萬元不等，意外的是購買的業主沒有預期多導致資金回籠困難。隨後，開發商與工程部經理私下達成協議，將500個車位以3萬-4萬元不等的價格打包出售給工程部經理等人，然後再轉賣給業主從中獲取暴利。如此運作，自然引起所有業主不滿，紛紛向開發商討要說法。到了2021年7月14日小區上千名業主因停車位與小區物業發生衝突，據業主李先生透露，14日一早物業雇用數百名保安員在小區周邊把守，雙方衝突從當晚7時許一直持續至晚上12時。衝突中1名女業主手臂骨折受傷。

 

問: 在民事法律關係中本案涉及到哪些法律問題：1）小區停車位屬於全體業主共有還是發展商所有？2）住宅小區的停車位產權具體劃分為哪幾種產權屬性？

 

答1：關於小區車位、車庫的歸屬問題，根據《民法典》第275條  建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。也就是說，住宅小區地下空間，滿足立項和規劃條件，辦理了土地出讓手續，沒有佔用業主共有道路及場地，可以適用《民法典》物權編之規定，開發商是可以出售、附贈、出租等方式來管理和處分。產權歸屬於開發商或車位購買人。產權同住宅一樣70年，到期後自動續期繳納續期費。因此，在建築區劃內，沒有分攤在建築公攤面積之中的停車位不屬於全部業主共有。屬於開發商及車位購買人專有。

產權歸全體業主所有的情形：（1）開發商在計算公攤面積時已把地下車庫的建築面積計算在內；(2) 開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內；（3）根據國家法律或地方法規應無償交付給業主使用的，規劃時明確了地下車位為公共配套設施。

 

答2：根據目前內地現行法律，車位、車庫具體分為以下幾種產權屬性：1）開發商所有（見上述答1）；2）人民防空工程（以下簡稱：人防）所有，即所有權歸屬國家。根據《國防法》和《防空法》的第5條，第26條規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。 人防車位又細分為以下幾種情況： 1）如由開發商出資建設，將人防工程建設資金，分攤在業主建築公攤面積之中，那麼開發商實際並未投資建設，人防工程屬於業主共同出資建設，開發商無權出租地下車位使用權。人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬於開發商，也不屬於全體業主。2）但如人防工程系開發商自行出資建設，在不妨礙防空功能和業主需求的情況下，開發商擁有使用權，不可出售，使用期限為20年，到期後可以繼續租賃，開發商可以有償對外出租獲取收益，如遇戰時國家無條件徵用。也就是說，人防車位的所有權是國家的。但國家為了鼓勵各個團體、組織，個人建設人防工程，允許建設單位對人防工程享有平時的管理使用權和一定的收益權。但不能進行買賣，所有權歸屬國家。

 

小區地面上的車位，建造於小區地上空間，是為了滿足臨時停放車輛而設置的車位。地上車位又分兩種：一種是社區建築區劃內規劃建設的車位（屬於開發商所有）；一種是開發商在規劃外新增車位（佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位）屬於業主共有。

 

綜上，車位的權屬可以劃分為:全體業主共有、開發商所有和人防工程國家所有。