大灣區買樓要小心，中山“爛尾樓”事件讓部分內地居民和北上置業的香港居民備受其害，發展商承諾「售後租回」的銷售手段吸引了大批投資客。但約定期間屆滿卻無法辦理房產證，經瞭解該項目是舊樓改造且已抵押給銀行的二手樓，要想辦理房產證需要經過一系列的法律程式且經抵押權人的同意。那麼在購買商品房時我們應該注意哪些呢？ 本所將以問答的方式列出以下幾點供參考。

​

問1：在內地購置房產簽訂合同前，我們需要知道開發商是否已具備了售樓資格，需要查看哪些證書原件呢？

答：在簽訂購房合同前，我們須核實開發商以下“五証”（一般會張貼於銷售大廳比較顯眼的位置）：

 1）建設用地規劃許可證2）國有土地使用權證3）建設工程規劃許可證4）建設工程施工許可證5）商品房銷售(預售)許可證（簡稱：預售證）第5項預售證是在前面4証齊備的情況下，開發商才能辦理的（非常重要）。

​

問2：如果開發商在未取得上述問1中第五項預售證的情況下，與購房者簽訂了房屋買賣合同，該合同如何認定？

答：根據《商品房買賣司法解釋》相關規定，在簽訂認購，訂購，預購合同的情況下，開發商尚未取得房屋預售證的，合同無效。但在起訴前取得了預售證的，視為合同有效。

​

問3：為了防止開發商“一房兩賣”，購房者該如何維護自己的權益？

答：根據《物權法》相關規定：當事人簽訂買賣房屋協定，為保障實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。因此，購房者為了保障自己權益，可以到登記機構申請預告登記。以免開發商“一房兩賣”。預告登記是對債權的保護。 

​

問4：請問申請商品房預告登記，應當提交哪些材料？

答：根據《房屋登記辦法》規定，需要提供以下材料：1)登記申請書2)申請人的身份證明3)已登記備案的商品房預售合同4)當事人關於預告登記的約定5)其他必要材料。預購人單方申請預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。

​

問5：請問如果在內地購置二手樓，如何查詢該二手樓產權權屬有無爭議？

答：在內地購置二手樓，在實踐中我們一般會查詢該物業登記

簿，有無更正資訊和異議登記記錄（異議登記一般適用於利害關係人對物權登記資訊有誤，要求更正，權利人不同意更正，利害關係人申請異議登記）。此規定是《物權法》第19條的規定，登記後，權利人行使處分權就受到了一定的限制。因此，異議登記的目的是對物權的保護。

​

問6：請問房產異議登記的辦理條件：

答：根據《房屋登記辦法》相關規定：異議登記的辦理條件如下：1)利害關係人認為房屋登記薄記載的事項錯誤，而權利人不同意更改的，可以由房屋權利利害關係人持身份證明前往辦理2)申請人未就同一事項申請過異議登記（初次）3)未成年人、無民事行為能力或限制民事行為能力人的房產由其監護人代為申請登記。

 

問7：如果開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，怎麼辦？

答：根據《商品房買賣合同司法解釋》相關規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。就是我們常說的懲罰性賠償。

​

問8：請問商品房的毀損，滅失風險何時轉移？

答：根據《商品房買賣司法解釋》相關規定：房屋毀損、滅失的風險，在交付前由出賣人承擔，交付後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外（即轉移佔有）。

​

問9：開發商將已設立抵押權的公寓再出售給第三人，該第三人能否取得物業產權呢？

答：最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅，受讓人清償債務後可以向債務人追償。因此，第三人能否取得物業產權，看第三人是否願意代替抵押人（開發商）清償債務，如果願意代為清償，清償后開發商在先設立的抵押權即消滅，第三人再向開發商追償，即能順利取得物權轉移。以達到對抵押權人的債權保護。利於市場正常交易秩序。